关于加强经济适用住房公开出售及售后管理有关规定(赣府厅发[2007]13号)

关于加强经济适用住房公开出售及售后管理的有关规定

省建设厅

(二○○七年二月六日)


  为贯彻落实《江西省人民政府关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见》(赣府发〔200635号),切实加强全省经济适用住房公开出售及售后管理工作,努力建立公开、公平、公正,规范有序的经济适用住房管理体制,依据国家有关规定,结合我省实际,现就加强经济适用住房公开出售及售后管理作出如下规定:
  
一、完善经济适用住房公开出售操作规程
  (一)各设区市积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组办公室负责组织协调当地经济适用住房的出售和摇号工作。
  (二)各地在经济适用住房销售前应制定完善的销售工作方案,方案应包括:1.经济适用住房房源基本情况,包括位置、数量、户型、面积、楼层数;2.申请购买对象公示方法;3.公开摇号的时间及方法;4.中签比例;5.销售最高限价和楼层差价等。各设区市中心城区经济适用住房销售方案应报省建设厅审核同意后方可实施。各县(市、区)经济适用住房销售方案应报设区市政府批准,省建设厅备案审查,发现问题及时更正。
  (三)各设区市经济适用住房发售前1个月应向社会预告以下事项:1.发售摇号的时间和地点;2.经济适用住房房源的套数、户型、面积、价格、位置等情况;3.摇号中签的比例和操作规程;4.当地政府规定的其他事项。
  (四)设区市人民政府经过“三级审核、三榜公示”后,对符合购买条件的申请对象核发经济适用住房摇号通知单,并对申请人按家庭经济收入状况、住房困难程度和其他规定的条件进行分类,合理确定各种类别申请人购买经济适用住房的中签比例。
  (五)各地要按当地经济适用住房房源总量和类别比例采取分类公开摇号中签的方式,确定取得购买资格的申请人的选购顺序。摇号应当公开进行,接受广大群众和社会监督。公证处应当进行全程公证,电视台应当进行现场直播,同时要邀请人大代表、政协委员和监察部门等具有社会公信力的代表现场监督。
  (六)各地公开出售经济适用住房摇号工作必须具备以下条件:1.设区市中心城区范围内的所有符合条件的申请人的登记工作已完成;2.“三级审核、三榜公示”工作已结束;3.所有获得经济适用住房购买资格的人都应参加统一摇号中签,且摇号通知单的申请人编号、分类等基础工作已到位;4.用于销售的经济适用住房自摇号之日起6个月内能交付使用。
  (七)设区市房地产行政主管部门应向摇号中签的申请人核发经济适用住房购买通知单,并注明申请人可以购买的面积标准、购房期限,并报设区市人民政府备案。
  (八)持有经济适用住房购买通知单的申请人按摇号中签的顺序,在规定的购房期限内选购经济适用住房,逾期未选购的视为自动放弃,其放弃房源可按摇号中签顺序依次递补。放弃选购的申请人今后要求购买经济适用住房的,应当按照规定重新申请。
  (九)对不符合经济适用住房购买条件的,审核部门应当书面通知申请人并说明理由。
  (十)参加摇号未中签的申请人,可以参加下次申购经济适用住房摇号,转下一年度的须经当地房地产行政主管部门重新核实申报条件。
  
二、规范经济适用住房购房合同
  (十一)摇号中签的申请人选房后,应与经济适用住房开发建设单位签订购房合同,办理付款等有关手续。经济适用住房销售合同应明确以下内容:1.所有申请人姓名、照片和住址;2.经济适用住房基本状况;3.经济适用住房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;4.交付使用条件及日期;5.装饰、设备标准承诺;6.供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;7.公共配套建筑的产权归属;8.面积差异的处理方式;9.办理产权登记的有关事宜;10.解决争议的方法;11.违约责任;12.双方约定的其他事项。
  购买经济适用住房可以一次性付款,也可以通过银行按揭贷款或申请公积金贷款的方式购买。通过贷款方式购买的,贷款人必须按贷款合同规定按期还款。
  (十二)经济适用住房预销售合同实行网上备案制度。符合条件的申请人购买经济适用住房后,开发建设单位应当及时在设区市房地产信息系统备案。
  (十三)经济适用住房建设单位应当按照合同约定,将符合交付使用条件的经济适用住房按期交付给购买人。未能按期交付的,建设单位应当承担违约责任。
  因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,须延期交付的,经济适用住房建设单位应当及时告知购买人。
  (十四)销售经济适用住房时,建设单位应当根据《经济适用住房管理办法》(建住房〔200477号),向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  (十五)经济适用住房建设单位应当根据有关文件规定,对所出售住房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
  
三、加强经济适用住房产权管理
  (十六)居民家庭购买经济适用住房后,应当按照国家规定到房屋所在地房产行政主管部门申请房屋权属登记,领取经济适用住房房屋权属证书。在办理权属登记时,房产行政主管部门应当在房屋所有权证上注明“经济适用住房”,并在经济适用住房房屋所有权证上加贴附页,内容应当包括:1.户主照片(加盖钢印)、身份证号码;2.申请经济适用住房时已纳入家庭人均年收入、人均住房面积计算的其他家庭成员姓名、年龄、身份证号码、简历以及与户主关系等基本情况;注明该住房是由政府提供政策优惠的福利性住房,不得上市交易或变相交易,不得转让、转租、交换、赠与、分割、合并或用作经营性用途。
  土地行政管理部门应当在土地使用证上注明“划拨土地”。
  (十七)有下列情形之一的,登记机关有权注销经济适用住房房屋所有权证:1.申报不实的;2.涂改房屋权属证书的;3.房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;4.因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
  (十八)房屋权属证书破损,经登记机关查验需换领的,予以换证。房屋权属证书遗失的,权利人应当及时登报声明作废,并向登记机关申请补发,由登记机关作出补发公告,经6个月无异议的,予以补发。
  (十九)省建设行政主管部门负责全省经济适用住房权属登记管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的经济适用住房权属登记管理工作。
 
 四、加强经济适用住房售后管理
  (二十)已购经济适用住房只能用于购房人及购房条件入围登记人员和具有法定赡养或抚养关系且共同生活人居住,凡私自上市交易或变相交易,私自转让、转租、交换、赠与、分割、合并、改变使用性质、用于商业性经营、仓储等非居住性用途的,由当地房地产主管部门责令改正,并依法予以处罚。
  (二十一)经济适用住房设定抵押权的,应当提供申请经济适用住房时已纳入家庭人均年收入、人均住房面积计算的其他家庭成员同意抵押的书面意见,经设区市房地产行政主管部门批准同意,抵押当事人签订书面抵押合同,并按规定办理抵押登记手续,由登记机关按有关规定向抵押权人颁发《房屋他项权证》。抵押值以届时经济适用住房价格核定。
  设定抵押权的经济适用住房,债务履行期满抵押权人未受清偿的,经抵押当事人协商同意可以处分。协商不成的,抵押权人可以通过司法途径清偿。
  设定抵押权的经济适用住房的处分,应当由当地政府按届时经济适用住房价格收购。
  (二十二)申请经济适用住房时已纳入家庭人均年收入、人均住房面积计算的家庭成员可依法继承该经济适用住房的财产权和居住权。其他合法继承人不得继承该经济适用住房的居住权,但可依法继承财产权,其财产权的继承,应在政府收购后,以货币资金的形式实现。
  (二十三)已购经济适用住房存在以下情形的,应当由政府收购:1.购房人转让、转租、交换、赠与、分割、合并或改变使用性质并拒不改正的;2.无正当理由闲置6个月以上的;3.购房人死亡且无人继承居住权的;4.设定抵押权的经济适用住房,债务履行期满抵押权人未受清偿需处置经济适用住房的;5.购房人自愿向政府出售的。
  (二十四)城市人民政府房地产行政主管部门负责办理收购经济适用住房的具体工作。政府收购经济适用住房前,房地产行政主管部门应向经济适用住房购房人、共同居住人或依法继承财产权的其他合法继承人下达收购经济适用住房通知书,告知收购理由及迁出期限。迁出期限为6个月。
  (二十五)当事人在规定的迁出期限内未迁出的,可通过司法程序强制迁出。强制迁出时,当事人无法自行解决居住问题的,按有关规定由政府协助银行提供租赁住房。
  (二十六)政府收购的经济适用住房由当地房地产行政主管部门负责管理,用于经济适用住房或廉租住房房源。政府收购的经济适用住房用于廉租住房房源的,收购资金应当在廉租住房资金中列支;用于经济适用住房房源的,收购资金由当地财政部门先行垫支,待售出后再将资金回笼。
  (二十七)居委会、街道办事处、区政府、房地产管理部门在经济适用住房申请、评议、复核、调查、管理中应当密切配合,要对经济适用住房的申请家庭、已购家庭建立动态信息档案管理系统,包括经济适用住房房屋所有权证(含附页)的内容,并实现资源共享。
  (二十八)各设区市人民政府应当畅通投诉渠道,设立经济适用住房举报电话、举报信箱或网上投诉信箱,受理经济适用住房投诉,并对投诉认真进行调查核实和处理。
  (二十九)经济适用住房小区物业管理企业应当配合做好经济适用住房居住情况的监管,发现有改变使用性质的及时告知房地产行政主管部门,并协助督促购房人整改。
  (三十)设区市房地产行政主管部门和区房地产管理部门要加强对经济适用住房居住情况的监管,每年至少进行一次经济适用住房入户检查,核对居住人与产权证上注明人员是否一致,发现有改变使用性质的应作出责令限期改正或政府限期收购的处理决定。