关于加快发展公共租赁住房的实施意见(赣府厅发[2010]67号)

江西省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见

各市、县()人民政府,省政府各部门:
   
根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔201010号)和住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔201087号)等文件精神,结合我省实际,现就加快发展公共租赁住房提出以下实施意见。
   
一、加快发展公共租赁住房的重要意义

公共租赁住房是指政府提供政策支持,限定套型面积、供应对象和租金水平,按照合理标准筹集,面向城市中等偏下收入的住房困难家庭等群体出租的具有保障性质的住房。近年来,我省保障性住房建设和棚户区改造力度逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但仍有部分中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房。同时,随着城镇化快速推进,新就业职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。加快发展公共租赁住房,对于进一步完善住房保障体系,扩大住房保障范围,有效缓解中等偏下收入家庭阶段性居住困难,加大民生保障和改善力度;对于调整住房供应结构,促进住房合理消费,促进房地产市场平稳健康发展,维护社会和谐稳定,都具有十分重要的意义。各地、各部门要统一思想,提高认识,精心组织,加大投入,积极稳妥地发展公共租赁住房。
  
 二、规划建设
    (一)各市县要结合当地经济发展状况、城市总体规划、土地利用规划、产业政策、人口政策以及公共租赁住房的需求情况,编制公共租赁住房发展规划和年度计划,并纳入当地2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划,分年度组织实施。
  
(二)新建公共租赁住房以配建为主,也可以相对集中建设。要科学规划,合理布局。集中建设的应尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设。
  
(三)公共租赁住房建设可以由政府直接投资建设,也可以采取政策支持、社会参与的方式建设。要充分调动各类企业和专业机构投资和经营公共租赁住房的积极性,支持有条件的单位利用自用土地规范建设公共租赁住房。在外来务工人员集中的开发区和工业园区,市、县人民政府应当按照集约、节约用地的原则,统筹规划,引导各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。公共租赁住房房源还可以通过改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。
   
(四)新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全,可以是成套住房,也可以是集体宿舍。成套建设的公共租赁住房,以小户型为主,单套建筑面积严格控制在60平方米以下;以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。
    
(五)负责公共租赁住房建设和运营的机构应当依据本《实施意见》编制公共租赁住房建设和运营方案,报当地政府住房保障管理部门审核同意后,按基本建设程序组织实施。
    
(六)公共租赁住房只能出租,不得出售。产权单位申请房屋权属登记时,房地产行政主管部门应在房屋所有权证上注明“公共租赁住房,不得出售”。
   
(七)公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可依法转让。
   
三、政策支持
    (一)土地供应。
    
各级政府要切实保证公共租赁住房建设用地,要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障。确需新增建设用地的,在省切块下达各设区市的保障性住房新增建设用地计划中优先安排。政府直接投资建设、面向经济适用住房供应对象的公共租赁住房,建设用地实行行政划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。
   
(二)资金筹措。
    1.
政府直接投资建设公共租赁住房,建设资金来源包括市、县政府财政年度预算安排资金、省财政支持资金、中央补助资金、住房公积金贷款、出租公共租赁住房和配套设施回收的资金、社会捐赠以及其他方式筹集的资金等。
    2.
企业和专业机构自建或共建公共租赁住房,建设资金主要由企业和机构自筹,纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市可利用住房公积金贷款。
    3.
鼓励银行业金融机构依据保障性住房建设贷款管理规定,积极向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持;支持符合条件的公共租赁住房建设企业发行债券进行直接融资;探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
    4.
其他筹措资金的方式。
   
(三)税费优惠。
    1.
公共租赁住房建设按经济适用住房的相关政策执行,免收行政事业性收费和政府性基金,经营性收费按低限减半征收。
    2.
电力、通讯、市政公用事业等企业要对公共租赁住房建设给予支持,新建小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
    3.
公共租赁住房建设、租赁、营运过程中的建安营业税及附加、营业税及附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税等所征税收,地方所得部分全部用于安排公共租赁住房的建设和管理。
   
(四)奖励措施。
   
对发展公共租赁住房取得显著成绩的市县,经年度考核验收后,省政府给予一定的奖励。
    
四、租赁管理
    (一)租赁对象。
   
公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区,可以将新就业职工、待就业的大学毕业生、开发区和工业园区的外来务工人员及其他有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应对象的年收入标准,原则上应不高于当地城镇居民人均年收入2.5倍;住房困难标准原则上为无房户或家庭人均建筑面积15平方米以下的家庭;具体标准由县级以上人民政府确定。当地政府引进的特殊专业人才和省部级以上劳模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房,可适当放宽准入条件。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭,不得承租公共租赁住房。
   
(二)租赁价格。
   
公共租赁住房租赁价格由市、县人民政府统筹考虑当地住房市场租金水平、供应对象支付能力、维修管理成本、建设投资回收、房屋类别及所处地段等因素按照保本微利原则合理确定,实行动态调整,每两年调整一次,并向社会公布。开发区和工业园区的企业自建、定向出租的公共租赁住房,其租赁价格参照当地政府的租金水平自行确定,报当地物价、房管部门审核后执行。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房,可以申请廉租住房租赁补贴,但廉租住房租赁补贴金额不得超过公共租赁住房租金金额,且直接转付给公共租赁住房管理部门。
   
(三)申请审批。
   
公共租赁住房申请、审批要坚持公开透明、公平公正,具体审批程序参照《江西省人民政府关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见》(赣府发〔200635号)的有关规定执行。
   
(四)合同管理。
   
公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般3年,合同示范文本由省住房城乡建设主管部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房,及时缴纳租金和其他费用。承租人在租赁期间,其户籍、家庭人口、收入及住房等情况发生变化的,应当及时告知公共租赁住房运营管理机构。对承租人拖欠租金和其他费用的,可以通报其所在单位,从其工资收入中直接划扣。租赁合同期满后承租人需要续租的,应在合同期满前3个月重新申请,按规定程序审核符合条件的,可以重新签定租赁合同续租。
    
(五)退出管理。
    1.
公共租赁住房承租人在承租期间或承租期满后,自愿放弃承租资格的,应及时向当地公共租赁住房运营管理机构办理相关手续,并自承租人腾退住房的下一个月起停止收取租金。
    2.
公共租赁住房承租人有下列行为之一的,公共租赁住房运营管理机构有权解除租赁合同,收回所租住的公共租赁住房,将其行为记入个人信用档案,承租人5年内不得申请保障性住房:
   
1)将所承租的公共租赁住房转租、转借或者改变用途的;
   
2)连续6个月以上未在所承租的公共租赁住房居住,且未向住房保障部门说明正当理由并备案的;
   
3)累计6个月以上未缴纳公共租赁住房租金和物业管理服务费,且未向住房保障部门说明正当理由并备案的;
    
4)经调查发现隐瞒有关情况或者提供虚假材料骗取承租资格的;
    
5)未按要求及时申报家庭人口、收入及住房变动情况的;
   
6)其他违反公共租赁住房管理规定的。
    3.
承租人不再租赁公共租赁住房或不再符合承租条件的,应主动向运营管理机构提出退租申请。运营管理机构要加强对公共租赁住房使用情况的日常监督和管理,对承租人经审核不符合公共租赁住房条件的,运营管理机构应向公共租赁住房承租人出具收回公共租赁住房的书面通知。承租人应当在收到通知书之日起15日内腾退所租住的公共租赁住房。暂时无法腾退的,给予3个月的过渡期,过渡期内按市场租金标准计租。过渡期满,仍不腾退公共租赁住房的,由运营管理机构申请人民法院强制退出,并按照合同约定依法追究其违约责任。
   
五、组织领导
    (一)发展公共租赁住房实行省人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。省政府每年与设区市政府、设区市政府与县(市)政府签定目标责任书,明确年度公共租赁住房建设的目标、任务和要求。省促进房地产市场平稳健康发展和保障性住房建设领导小组负责全省发展公共租赁住房的政策、规划、计划的制定,组织协调和指导考核等工作。市、县住房保障部门负责当地公共租赁住房的行政管理工作,发展改革、规划建设、财政、国土资源、监察等有关部门应根据省政府办公厅《关于印发江西省加快廉租住房建设实施方案的通知》(赣府厅字〔200924号)精神,按照各自职责,负责公共租赁住房的相关管理和监督工作。
   
(二)市、县人民政府是发展公共租赁住房的责任主体,要加强组织领导,明确工作责任,进一步建立健全住房保障管理机制,确保公共租赁住房工作顺利实施。要积极组建和扶持一批专业机构,负责公共租赁住房建设、投资、房源筹措、定向供应和经营管理等工作。运营机构按《公司法》有关规定组建,具有法人资格,采取市场机制运作,以保本微利为运营目标,着重体现公共服务功能。其中,单位租赁房的投资经营管理,由相关企业、产业园区、大专院校、科研院所、农村集体经济组织等单位组织实施。
   
(三)市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批,加强对公共租赁住房运营的监督管理,做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的,要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。
   
(四)加快建立全市(县)联网的公共租赁住房信息平台。市、县住房保障部门应当建立、健全公共租赁住房档案,收集、记录公共租赁住房规划、计划、建设等情况和承租人的申请、审核、轮候、配租、退出,以及违规违约等有关信息。逐步形成完整的住房租赁服务信息网络系统,发布房源信息,提供租赁服务,实行动态管理。
    
(五)政府投资建设公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
   
各地可根据本意见,结合实际制定具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、新进公务员公寓、大学毕业生公寓以及外来务工人员公寓(集体宿舍)等政策,统一按本意见规定进行调整。